上海市人民政府办公厅关于加快推进本市城中村改造工作的实施意见
（沪府办〔2024〕39号）
各区人民政府，市政府有关委、办、局，各有关单位：
为贯彻落实《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，建设安全、宜居、韧性、智慧的现代化城市，经市政府同意，现就加快推进本市城中村改造工作提出实施意见如下：
一、改造范围和工作目标
改造范围主要是位于中心城区周边、老城镇地区（撤制镇）、城乡结合部，以集体建设用地为主，现状为村民宅基地和其他用地相互交织，被城镇建成区包围或基本包围的自然村。将群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村优先纳入改造范围。
二、完善改造机制
（一）拓展改造方式。通过项目整体改造、实施规划拔点、整治提升等方式，多措并举对城中村进行拆除新建、拆整结合或整治提升。项目整体改造可按储备改造、委托改造、农村集体经济组织自行改造或引入优质开发主体合作改造等途径实施。对规划用途为市政公益设施、公共服务设施、绿地等的城中村，结合规划实施时序和项目建设进度实施规划拔点。涉及风貌保护、农民新村或开发边界外的城中村，实施整治提升。
（二）细化规划计划。进一步摸清城中村总量、分布、规模等情况。衔接国土空间规划、国民经济和社会发展规划，结合实际情况编制城中村改造行动计划，明确改造方式、资金筹措安排等，按照“实施一批、储备一批、谋划一批”的原则，滚动推进改造。
（三）加快项目改造。城中村改造项目启动后，要加快实施方案备案、征收补偿安置、动迁收尾腾地、公益性项目建设、经营性土地出让及项目开发建设等工作。
（四）明确改造时序。先行安排安置房的供地和建设，加强安置房规划设计和建设管理，确保安置房在合理工期内建成，配套基础设施和公共服务设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用，减少村（居）民在外过渡时间。
（五）做好权益保障。启动城中村改造应当征求村民意愿。在改造过程中，应听取村民和农村集体经济组织对改造方案、征地补偿方案、集体资产处置等的意见，保障村民知情权和参与权。镇集体经济组织在合作改造中的首次持股比例原则上不低于10%，并可根据项目实际情况进行优化调整。有条件的镇集体经济组织可以吸收相关村集体经济组织共同参与改造。合作改造的项目改造后，应根据双方约定，按不高于成本价留存给镇集体经济组织一定数量的商办、租赁住房等物业资产用于长期经营，切实保障好农村集体经济组织的长远发展和被征地农民的长期收益。留存给镇集体经济组织的物业资产可计入项目实施主体的自持比例。规范开展村组撤制，做好民主决策、资产处置、档案管理等工作。对被征地人员按规定落实就业和社会保障，对符合就业困难人员标准的，提供有关就业援助政策和服务。统筹推进城中村改造与产业发展相结合，创造更多就业岗位，帮助解决村（居）民就业问题。
（六）加强资金监管。加强资金使用的全过程监管，确保专款专用、封闭管理。各区要建立健全城中村改造资金管理机制，规范资金使用并加强监管。根据已备案项目实施方案，依法依规做好项目前期改造成本审核与资金结算工作。对于合作改造的项目，农村集体经济组织要积极参与资金管理和监督使用。
三、提升改造水平
（一）促进区域更新。坚持区域更新、整体改造，充分发挥规划的统筹引领作用，加强区域统筹，优化城市设计。统筹生产、生活和生态布局，强化产城融合，注重职住平衡，优化国土空间布局，塑造区域整体功能，实现城市空间物质形态的整体改善和经济社会生态的整体提升。探索实施责任规划师、责任建筑师、责任评估师的“三师”联创工作机制，带动城中村改造区域更新的品质提升、品牌塑造、价值彰显。
（二）助推产业发展。根据城市产业发展规划，在城中村改造项目中合理规划产业用地，合理安排产业布局，引入优质产业项目，促进产业转型升级。有条件的，提供一定规模比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体工商户的创业需求。
（三）加强风貌保护。在确定城中村改造范围和实施方案时，对改造范围内的房屋进行全面调查，组织综合评估论证，对各级各类文物、具有保留价值的历史风貌和历史建筑，按照国家和本市有关规定，全面落实保护要求和措施。
（四）服务宜居安居。要按照公园城市建设要求，完善公园体系布局，助力“千园工程”建设，因地制宜建设口袋公园等绿色共享空间，提升区域环境水平。将城中村改造与保障性住房建设相结合，改造范围内商品住宅地块原则上应当按一定比例建设保障性住房。
四、加大政策支持
（一）优化项目认定。合理确定城中村改造项目规模，原则上以规划确定的整街坊或地块予以划定，新认定项目的集体建设用地占比达到51%以上，支持区域统筹更新；镇域范围内的零星城中村地块、其它确需改造的“两旧一村”地块以及周边地块，可一并纳入项目范围，实行整体改造。
（二）优化规划编制。在保障公共利益、符合更新目标的前提下，经落实服务配套、交通、环境等相关要求，可对规划用地性质、建设容量、建筑高度等方面予以支持优化；优化项目认定前置条件，同步开展地块控详优化完善与项目认定程序；允许意向合作单位提前介入，参与城市规划设计和控详规划优化等。
（三）优化土地供应。储备改造的项目，经营性用地应以公开招拍挂方式净地出让。委托改造的项目，在完成区域土地前期整理和配套改造形成净地后，可依法以协议方式供应给实施主体，也可转由政府按照公开招拍挂方式实施出让。农村集体经济组织自行改造或按照公开招标等方式选择合作单位实施合作改造的城中村项目，经营性土地形成净地后，可依法以协议方式供应土地。城中村改造范围内的各类保障性住房用地、产业用地、公益性用地等，应在项目实施方案中明确供地主体，并按照有关政策规定供应土地。
（四）增强资金平衡。改造项目涉及经营性土地出让的，市、区政府取得的土地出让收入，在计提国家和本市有关专项资金后，剩余部分由各区统筹安排，用于城中村改造与基础设施建设等。加快对土地前期开发成本的结算。城中村改造项目中配套的教育、医疗等公共服务设施应尽量利用原有设施，确需新建或改建的，原则上相关建设费用由政府负责投入，不摊入改造成本。结合改造项目的实际情况，合理确定商办地块自持比例和年限要求。改造项目涉及的商品住宅地块租赁房配建指标可由区里统筹落实。对列入本地区人民政府批准的改造规划或年度改造计划的项目，可参照《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》有关规定适用相关税收政策。鼓励电力、通信、市政公用事业等企业适当降低入网、管网增容等经营性收费。
（五）拓宽融资渠道。加大市、区两级财政资金投入力度，争取中央补助资金支持，并严格按照规定使用。用足用好地方政府专项债券。对符合专项债券条件的项目，积极申请地方政府专项债券，并严格按照规定使用。支持银行业金融机构提供城中村改造贷款。按照保本微利的原则，在全面测算项目综合收益和风险基础上，结合项目建设运营周期、还款来源和资金成本等实际情况，在符合相关规定的前提下，合理确定贷款利率、还款方式、贷款期限等。积极吸引社会资金参与城中村改造，探索发行企业债。
（六）做好征收补偿安置。可以凭城中村改造项目认定批复，办理项目范围内的征收集体土地和国有土地上房屋征收手续。改造项目的征收补偿安置，可以在项目范围内或外安置；征收补偿安置可以实行实物安置、货币化安置、实物和货币化安置相结合的方式实施。进一步探索有利于城中村改造推进的村（居）民和企事业单位的征收补偿安置方式，各区可以结合实际，在改造项目中实施房票安置。改造项目可适用党建引领旧改工作议事协调平台以及行政司法沟通、项目收尾、国企签约等新机制，加快动迁收尾，缩短改造周期。
五、强化组织保障
（一）夯实各方责任。各区政府是推进本区城中村改造工作的责任主体，要健全协调推进机制，对照总体目标任务，制定本区域推进城中村改造的三年行动计划（2024-2026年），并对照改造计划，统筹资金、资产、资源，编制项目改造方案，力争项目早启动、改造早见效、群众早受益。市、区住房城乡建设管理、房屋管理部门作为城中村改造的牵头部门，要进一步发挥综合协调作用，加强统筹推进。市、区发展改革、财政、规划资源、农业农村、绿化市容、公安、人力资源社会保障、文物等部门要按照各自职责做好指导等工作。相关街镇进一步发挥基层组织作用，加强城中村属地日常管理，做好矛盾纠纷排查化解和防范处置，做好组织动员、宣传教育等，统筹处理各方面利益诉求，确保城中村改造顺利推进。
（二）发挥平台作用。区属国企可作为项目实施主体参与城中村改造，也可作为借款主体，按照规定申请专项借款，与项目实施主体有效对接，及时将专项借款投入使用。
（三）加强监督管理。各相关部门要按照职责分工，加强工作指导和主动服务。对市、区两级国有企业实施的改造项目，由同级国资管理部门进行考核。市、区两级审计、督查等部门要加强监督检查。邀请人大代表、政协委员和群众代表、专家等社会各方参与监督。
2024年8月4日
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